2 tháng trước - 28/02/2024

Từ một trong những trụ cột của tập đoàn Thành Thành Công (TTC Group), mảng Bất động sản (TTC Land) hiện nay đang đánh mất vị thế của mình với tình hình kinh doanh lao dốc, quản lý yếu kém và dính nhiều sai phạm trong những năm gần đây.

TTC Group là tập đoàn kinh tế đa ngành nghề của gia đình ông Đặng Văn Thành và bà Huỳnh Bích Ngọc, hoạt động trong các lĩnh vực như: Nông nghiệp, Năng lượng, Bất động sản, Bất động sản công nghiệp, Du lịch, Giáo dục. Mảng bất động sản dưới sự quản lý của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (tên gọi khác TTC Land, Hose: SCR) là 1 trong số các ngành mũi nhọn được chú trọng đẩy mạnh, đồng thời chiếm phần lớn số vốn và khung xương sống của tập đoàn Thành Thành Công (TTC Group). Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, TTC Land liên tiếp ghi nhận những chỉ số không mấy khả quan về kinh doanh, đồng thời đánh mất vị thế vàng son thuở ban đầu của mình trong lĩnh vực bất động sản.

Một thời huy hoàng của mảng Bất động sản

MỤC LỤC

Ngành Bất động sản của tập đoàn Thành Thành Công với đại diện pháp nhân là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Hose: SCR), chú trọng phát triển ở mảng du lịch – nghỉ dưỡng, thương mại, cho thuê và dân dụng. Được thành lập năm 2004 với vốn điều lệ 11 tỷ đồng, chỉ sau 6 năm vốn điều lệ của TTC Land tăng 91 lần, cán mốc 1.000 tỷ đồng và niêm yết trên sàn HNX (sau đó chuyển sang sàn HOSE vào năm 2016).

TTC Land được điều hành chính bởi ông Đặng Hồng Anh – con trai cả của Doanh nhân Đặng Văn Thành và bà Huỳnh Bích Ngọc kể từ năm 2017. Cùng năm, ông Đặng Hồng Anh thành lập DHA Corporation (DHA Corp) – một công ty khác nằm ngoài hệ sinh thái TTC Group, trong đó Bất động sản là ngành kinh doanh cốt lõi; ông Đặng Hồng Anh còn được biết đến trong chương trình “Thương vụ bạc tỷ – Shark Tank Việt Nam mùa 2” với tên gọi quen thuộc Shark Hồng Anh.

Ông Đặng Hồng Anh (thứ 5 từ trái sang) và tập thể ban quản trị và lãnh đạo cấp cao của TTC Land.

Kể từ khi niêm yết trên HSX từ năm 2010, TTC Land có tiến triển tích cực với mỗi năm mở bán một dự án mới và bàn giao dự án theo tiến độ. Mặc dù phân khúc chủ đạo là nhà ở trung cấp, từ năm 2015, dường như bị cuốn theo “cơn sốt” đất bùng nổ giai đoạn 2014 – 2018, SCR đã chuyển dần sang phân khúc highend, hiện có 6 dự án highend đang triển khai, dự kiến cung cấp 1.981 căn hộ và loại hình khác. Tuy nhiên, mặc cho TTC Land niên độ 2018 có hiệu quả tài chính ấn tượng với biên lợi nhuận thuần đạt 28% và vốn điều lệ thời điểm này ghi nhận hơn 3.392 tỷ đồng; nhưng kể từ những năm sau đó đến nay, TTC Land dần đánh mất vị thế của mình với sự lao dốc không phanh.

Cú trượt dài của ngôi sao Bất động sản một thời

Giai đoạn trước và sau khi dịch Covid-19 bùng phát từ năm 2018-2022 là thời kỳ bất ổn của kinh tế toàn cầu và các vấn đề địa – chính trị. Thị trường bất động sản cũng bị gián đoạn khi các hoạt động gần như đóng băng, các giao dịch mua bán, cho thuê sụt giảm mạnh, đặc biệt là kinh doanh bất động du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại,… Kéo theo sự khan hiếm về nguồn cung khi năm 2019 giảm số lượng 50% so với năm 2018 khiến giá bất động sản ở nhiều nơi tăng cao. Tuy vậy, giai đoạn này cũng được xem là cơ hội để các công ty bất động sản chứng minh năng lực nội tại của mình, thích nghi thay đổi chiến lược kinh doanh, cắt giảm chi phí, giãn nợ và duy trì doanh thu,… Đây cũng là thời điểm “vàng” để tái nhập cuộc khi các ngân hàng đồng loạt hỗ trợ giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Cái tên TTC Land lúc này lại lao dốc không phanh bởi những vấn đề nội tại từ việc quản trị và định hướng của doanh nghiệp. Đáng nói, quyền lực và điều hành của TTC Land đã được “chuyển giao” sang ông Đặng Hồng Anh – khi ông này đang quản trị đồng thời DHA Corp cùng lĩnh vực. Đặt ra nhiều câu hỏi liên quan đến những bất cập đến từ người điều hành với sự trượt dốc của doanh nghiệp.

TTC Land lao dốc không phanh kể từ thời điểm năm 2018 tới nay và chưa có dấu hiệu hồi phục trở lại.

TTC Land dưới sự điều hành chính thức của ông Đặng Hồng Anh tới nay lại cho thấy những con số đáng buồn ở giai đoạn mà thị trường tuy nhiều thách thức nhưng cũng không ít cơ hội cho những doanh nghiệp có nội lực. Tại thời điểm niêm yết vào năm 2010, SCR từng lọt top 10 vốn hóa lớn nhất thị trường nhưng tính đến tháng 2/2024, doanh nghiệp này đã rơi ra khỏi top 100 và hiện đang ở vị trí 142/396 doanh nghiệp niêm yết tại HOSE.

Lợi nhuận của TTC Land trong những năm qua liên tục sụt giảm nghiêm trọng và dòng tiền âm kỉ lục. Năm 2023, các công ty niêm yết cùng lĩnh vực “vượt khó” để có những tín hiệu khởi sắc như Vinhomes báo lãi 33,3 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước, Lideco đạt lợi nhuận sau thuế 366,8 tỷ đồng, tăng 244,4% so với năm ngoái, Hải Phát Invest đạt hơn 134 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm chỉ 6% so với cùng kỳ,… Trong khi đó, TTC Land ghi nhận lãi vỏn vẹn 15,19 tỷ đồng, giảm 72,9% so với cùng kỳ, đồng thời, ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 1.585,97 tỷ đồng (mức cao nhất được ghi nhận trong giai đoạn từ năm 2008 đến 2023 – theo dữ liệu iBoard của Chứng khoán SSI). Không phủ nhận những khó khăn đã xảy đến nhưng các doanh nghiệp bất động sản niếm yết khác có thể tìm được hướng đi đúng đắn, tránh bị cuốn theo sự suy thoái chung thì TTC Land vẫn tiếp tục đà suy giảm sâu.

Chưa dừng lại ở đó, TTC Land có thể gặp rủi ro về thanh khoản do quản lý hàng tồn kho không hiệu quả khiến chi phí lưu trữ tăng, vốn cao và vòng quay tiền mặt ngày càng tệ. Giai đoạn năm 2018 đến 2022, TTC Land gặp khó khăn trong việc tìm nguồn vốn khi đồng thời doanh nghiệp này mới chỉ bàn giao được 1 dự án và có 6 dự án mới triển khai.

Ngoài việc kinh doanh thua lỗ đậm nhất lịch sử trong mấy năm qua, TTC Land còn vướng vào nhiều sai phạm và trở thành “vết nhơ” trong hệ sinh thái của tập đoàn TTC. Cuối năm 2022, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã ban hành Quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín. Trước đó, dự án Charmington Iris bị UBND Tp.HCM thu hồi quyết định chủ trương đầu tư và hàng loạt dự án bị thanh tra như Carillon 5, Jamona City Jamona Golden Silk, TTC Plaza Bình Thạnh, Jamona Heights,…. Một sai phạm nghiêm trọng khác của “siêu dự án” Centria Island tại Đồng Nai được kết luận gây cản trở và mất ATGT đường thuỷ. Tình hình kinh doanh của TTC Land rơi vào khủng hoảng và đắp chiếu nhiều dự án khiến chi phí tăng, doanh thu giảm mạnh. Có thể nói, so với những “đứa con khác” của tập đoàn Thành Thành Công đều ghi nhận những tiềm năng đầy hứa hẹn thì TTC Land lại “đều đặn” tuột dốc.

Nhìn qua DHA Corporation – công ty khác có hoạt động kinh doanh bất động sản của ông Đặng Hồng Anh, cũng thấy kết quả kinh doanh bết bát và dính nhiều vụ lùm xùm tương tự, như: Dự án D-One Gò Vấp (2018) chưa được Bộ Quốc Phòng phê duyệt sử dụng đất quốc phòng vào mục đích kinh tế được rao bán và giữ chỗ rầm rộ. Hay dự án D-Homme (2019) và D-Aqua (2020) do DHA Corp làm chủ đầu tư liên tục bị “réo” vì lách luật huy động vốn, chậm tiến độ và chây ì thanh toán thanh lý hợp đồng đặt cọc cho các nhà đầu tư.

TTC Land năm 2023 lao dốc không phanh: Vì đâu nên nỗi?

Từng được xem là ngôi sao sáng và đầy triển vọng không chỉ với hệ sinh thái tập đoàn TTC, mà còn với thị trường Bất động sản nói chung. Tuy nhiên, TTC Land của hiện tại cho thấy những kết quả đáng thất vọng. Nguyên nhân nào đang tiềm ẩn trong nội tại doanh nghiệp này?

Năm 2023, thị trường Bất động sản đã được cảnh báo từ nhiều chuyên gia với những khó khăn từ các chính sách trong nước cũng như ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới như: luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản suy giảm, khó khăn về mặt pháp lý, giá cả tăng cao gây khó khăn cho người mua, biến động về lãi suất… Những vấn đề tồn đọng và hệ luỵ từ đại dịch Covid-19 khiến năm 2023 trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với mọi doanh nghiệp, không chỉ riêng Bất động sản. Vì thế, những doanh nghiệp có sức mạnh nội tại cũng như năng lực quản trị tốt sẽ chèo lái công ty vượt qua cơn sóng gió này. Tuy nhiên, TTC Land cũng như DHA Corp của ông Đặng Hồng Anh báo cáo những con số tệ hại hơn và chứng kiến một năm 2023 với dòng tiền âm kỷ lục, lợi nhuận tiếp tục lao xuống dốc không phanh và khả năng vực dậy trong thời gian tới còn là dấu chấm hỏi trước những biến động của thị trường.

Ngoài ra, việc liên tục khiến TTC Land rớt khỏi vị thế “ngôi sao đang lên” ngay đúng thời điểm nắm quyền hành chính của ông Đặng Hồng Anh dấy lên câu hỏi về năng lực quản trị của người đứng đầu và tương lai của công ty này và DHA Corp. Đồng thời, những nhà đầu tư, khách hàng của TTC Land – một công ty niêm yết thuộc hệ sinh thái tập đoàn TTC có quyền đặt câu hỏi về tính minh bạch và rủi ro xung đột lợi ích giữa việc công với việc tư, giữa công ty niêm yết và công ty riêng (DHA Corp) hay sự nhập nhằng giữa tài sản chung – riêng.

Đóng vai trò quan trọng trong hội đồng quản trị và nhận nhiệm vụ chèo lái TTC Land, ông Đặng Hồng Anh còn đảm nhận chủ tịch của DHA Corp; cả hai đều có những kết quả xấu cũng như lùm xùm xoay quanh vấn đề pháp lý với những sai phạm có dấu hiệu lừa đảo. Liệu rằng tính minh bạch và lợi ích của cổ đông và nhà đầu tư của TTC Land có được đảm bảo dưới sự điều hành ông Đặng Hồng Anh?